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REITs可为住房租赁供给侧改革助推器

来源∶大亚湾房地产信息网    时间∶2018-03-29
  REITs可为住房租赁供给侧改革助推器, 一直以来,被认为只能囿于商业地产领域的REITs,在全方位鼓励住房租赁发展的政策东风下,借助“租购并举”的住房新制度,开始向租赁这个蓝海拓展。
  2016年发布的我国住房租赁市场的纲领性文件《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》明确提出,稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点。2017年,住建部等九部门在联合发布的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中明确指出,加大对住房租赁企业的金融支持力度,拓宽直接融资渠道,支持发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券,专门用于发展住房租赁业务。鼓励地方政府出台优惠政策,积极支持并推动发展房地产投资信托基金(REITs)。上海、北京、深圳等一线城市相继发布加快培育和发展住房租赁市场实施意见,其中均明确要鼓励REITs发展,支持住房租赁企业利用房地产投资信托基金融资。
REITs可为住房租赁供给侧改革助推器
  房地产属重资产、资金密集型产业,现金流回笼周期长,尤其是住房租赁这类长期持有型物业,现金流“投入-产出”期限错配严重,这是制约市场机构投资租赁最大障碍。REITs具有“解锁”效应,通过发行基于住房租金、物业增值的收益凭证,将租赁住房资产打包出售给投资者,使他们获得稳定而持续的收益,同时,包括房地产商在内的投资机构获得资金补充现金流,实是“一举两得”之举。住房租赁项目投资周期长、需求大,须拓展多元融资渠道,以REITs对接资本市场,可疏通投资和退出,循环补充新的投资资金介入。
  更重要的是,REITs运营模式能盘活存量物业、提升物业价值。住房租赁供给主体是存量物业,既包括存量商品租赁住房、公租房,也包括盘活低效空间,如旧改、存量工商业办公“改租赁”。REITs发起人会聘请受托机构和专业物业管理机构,后者基于物业租金最大化和物业增值最大化,对REITs底层产品——租赁住房开展社区物业服务、配套非住宅物业招商或运营、公共设施维护和更新(加装电梯或养老设施)、智能化升级及衍生服务(如社区教育等)。